龙湖：坚守一二线 继续加持商业地产

8月19日，龙湖地产在香港召开了2013年上半年的业绩发布会，其公司高层龙湖地产董事长吴亚军、龙湖首席执行官邵明晓以及龙湖首席财务官韦华宁出席了发布会。

值得一提的是，龙湖上半年销售224亿元完成全年目标460亿元的50%，均超出历年的完成比例。

其中，上半年营业额152.3亿元同比增长4.7%；物业发展营业额为146.5亿元，较去年同期增长3.7%；归属股东的核心净利润有所下降，为17.9%。

对此，韦华宁表示，主要得益于2012年销售物业陆续进入结算阶段，加上商业部分的租金也有贡献，较去年同期增长34.2%。由于市场波动期销售毛利率降低，导致净利润有所下降，但是签约单价从去年的9600元每平米已经提升到了11189元每平米。

土地方面，上半年新增10幅地块，增加150万平方米的土地储备。首次进入昆明（楼盘）、长沙（楼盘）以及苏州（楼盘），成功布局华中地区。

在发布会中，邵明晓强调龙湖的“扩纵深、近城区、控规模、持商业”策略。他表示，从2011年之后，龙湖内部把一二线城市做得更加聚焦，未来的选择城市范围就是24个年销售额超过400亿元的城市。

未来拿地项目，龙湖主要会从规模控制这个角度考虑，大约是15万平方米到50万平方米这样的规模，会根据城市规模和位置不同做一些选择。

而商业方面，邵明晓透露，龙湖会用15年的时间，不断提升商业持有率。用一个匀速、甚至是保守的速度来慢慢加大商业地产的份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再调整一下速度。

以下为龙湖地产2013年中期业绩发布会现场实录：

现场提问：今年上半年龙湖的毛利率有所下降，未来走向是怎样的？

韦华宁：今年上半年的毛利同比去年的峰值是有下降的，这主要还是因为2011年下半年和2012年全年市场波动期我们销售的物业已经开始陆续进入结算管道，这一部分物业的毛利因为在市场波动时期出售，所以和之前相比相对低一些。

比较可喜的是在今年上半年我们所实现的224亿合同销售额，签约单价从去年的9600元每平米已经提升到了11189元每平米。

这一部分销售的达成会在2015年陆续进入结算管道，对于2015年以后整体毛利恢复和提升会有非常大的帮助。

我们在过去这一轮的投资里面整个土地获取成本还是很便宜的，所以我相信水涨上来的时候我们的船也会高起来，会慢慢地把毛利做稳。

现场提问：之前有报道提及中国70个城市里面有69个房价上升，龙湖是否担心中央继续收紧对楼市的政策？

邵明晓：从这届中央政府对房地产行业的政策来看，我们认为未来会用市场的方法来进行楼市调控，这当中可能会有一个过渡，我们也注意到中央政府也在着力建立一个长效机制，所以说至少从目前看调控会持续一个平稳的态势。这当中市场的力量还是在发挥作用，好的企业如果能够真正地抓住客户需求，把产品和服务做好，那么这样的企业就有机会胜出。

现场提问：我们注意到财务报表中，changeinfairvalueofIP(投资性物业公允价值变动)与otherincome(其他收入)分别增长131.3%和175.8%，这两项具体指什么，为何会有如此快速的增长？

韦华宁：在现有开业商场的基础上我们又新增了约100万平米的在建面积，将会陆续进入开业状态，根据现有的香港会计准则，物业一旦确定了租赁策略之后，就会开始计算评估增值。所以当我们未来开业的商场面积增长较快时，数据就会增长得比较快。

今年上半年我们有四个新商场确认了租赁策略，进入开工的状态，如杭州（楼盘）下沙的时代天街，是一个24万平米的商场，因为已经开工了，所以就实现了评估增值。

“其他收入”增长比较快最主要的部分是因为我们在一些城市的地块上率先进去做开发，率先提升区域价值，政府给了我们一些补贴收入，这一部分因为不是一个可以持续的收入，所以把它放入了“其他收入”部分。

现场提问：龙湖将来有四个发展的策略，“扩纵深、近城区、控规模、持商业”，能否具体解释一下？控规模是否有具体的限制？另商业的毛利率是否会一直保持80%左右？

邵明晓：我们讲到策略之一是“扩纵深”，实际上是确定龙湖在未来一段时间内进入城市的选择。我们一直强调龙湖聚焦于一二线城市，这是过往几年我们一直在做的，这一点同行也已经认识到了，所以现在一二线城市竞争比较激烈。

从2011年之后，龙湖内部把一二线城市做得更加聚焦，我们未来的选择城市范围就是24个年销售额超过400亿元的城市。

第二个策略是“近城区”，早期的时候龙湖做了很多郊区的低密度楼盘，市场上客户的结构发生变化以后，我们更多关注要在靠近市中心地区拿地，不一定最核心，但一定是近城区，我们在去年和今年上半年拿的土地已经实现了这样一个目标。去年一年买了890万平方米的土地，今年上半年又买了350万平方米的土地，所以今年下半年我们在土地市场上就可以很从容了，这一轮土地换仓非常成功。

第三个策略是“控规模”，背后的逻辑是高周转，所以龙湖未来拿地项目主要会从规模控制这个角度考虑，大约是15万平方米到50万平方米这样的规模，会根据城市规模和位置不同做一些选择。

第四点“持商业”，大家知道在2003年我们的第一家购物中心就在重庆（楼盘）开业了，现在是最赚钱的购物中心之一。在那个时点上商业地产是一个新业务，当时吴亚军董事长的考虑是做一个项目，积累一些经验，留一个团队，边走边看，这是当时的想法。

我们从2011年开始就提出要把增持商业作为一个战略，用时15年。现在回头看为什么我们要用15年的时间？在2011年的时点上我们开始用资源投入，大概每年开1-2个购物中心，把每年销售回款的10%以内投入到商业地产。这个步骤实际上并不快，这样边做边成功地往前走，而不是大举地做，因为我们也预估到商业地产将来的竞争会非常激烈，所以我们在选址上、在城市选择上非常严格。比如我们现在商场的布局就是北京（楼盘）、上海（楼盘）、杭州、成都、重庆、西安（楼盘）等。从微观上说，我们的商场选址要么就是地铁商业带，要么就是一个新核心区的中心。

在速度上，商业地产做得其实并不快，我们希望做一个成一个，开业商场的计划是今年年底在成都，明年在北京，而不是大规模一拥而上，就是考虑到商业地产一定会遭遇到激烈竞争。实际上龙湖还是预估到这些情况的，我们也有充分的准备，包括坚定地去做了一些铺排，团队经验的积累等。

最后一个问题是关于商业地产的毛利率，超过80%肯定不是常态，严格来讲这个区间在70%左右是正常的，个别新开的场子更低都有可能。但是通常以三年作为一个周期，经过几轮调整，商场会进入到稳定经营的层面。

当然未来的购物中心、商场的竞争可能会非常激烈，但是有准备的、做得好的在这当中还是能够存活下来的。所以，我们讲要用15年的时间，用一个匀速、甚至是保守的速度来慢慢加大我们商业地产的份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再调整一下速度。

现场提问：公司是否有关注近期深圳（楼盘）前海那边的拿地？

邵明晓：深圳是我们比较想进入的城市，但是坦率地讲机会非常难，前海跟现在龙湖整体策略的匹配度还没到那么急迫的程度，所以我们还没有去参与。

现场提问：之前公司跟市场沟通过毛利率将会降低的信息，请问上半年的毛利率是不是已经见底了？这个毛利率会保持一段时间还是会继续下滑？

韦华宁：今年上半年我们的毛利率是31.9%，这跟我们之前对市场沟通的区间25%-30%相比是要略高的，主要还是因为结算结构的问题，上半年有几个较高毛利的项目集中进入结算。

从今年全年到明年来看，我们毛利率水平还是保持25%-30%不变的区间。2011年我们有先于市场的价格调整动作，其实我们取舍的逻辑特别简单，就是如果我们发现在公司的财务稳健和盈利之间有冲突的时候，我们会毫不犹豫地会选择前者，要公司的稳健。

大家可以看到2011年年底我们的资产负债率是这个行业里面最低的几家公司之一，2012年的年底尽管我们收购了更多的土地，还是把我们的负债率水平保持的很好，这是我们背后取舍的逻辑。

但你一旦做了这个动作，不可避免一定会有其他的后果。在房地产行业，因为交付会有一定周期，它会陆续进入结算管道，差不多得延续一年半到两年时间，这一部分的因素才会慢慢地离开结算管道。而我们从去年上半年到现在开始新买来的土地，又会慢慢地进入到结算管道里，这就会使得整个公司毛利率水平在2015年之后进入回升的管道，这个趋势很明显，我们不可能一蹴而就。

现场提问：“扩纵深”聚焦一二线城市的最终目标是什么？龙湖有信心完成今年的竣工计划吗？

邵明晓：龙湖聚焦一二线城市的策略实际上一直是比较坚定的，刚才提到了有24个年销售额400亿的城市，在同样的规模下，龙湖进入城市的数量是偏少的，这也使我们意识到需要加大纵深。

所以从去年3月份开始，我们抓住市场的低点，总共买了17个项目，891万平方米，而且大部分是靠近城市核心的，聚焦在我们的目标城市。

包括在今年上半年我们又买了十个项目，从去年到今年我们新进了厦门（楼盘）、泉州（楼盘）、大连（楼盘）、苏州、长沙和昆明，按照我们既定的计划比较顺利完成了。

这样一个布局是在建构一个面向未来增长的框架，所以以龙湖的执行力在这个战略下往下走的话未来会更加顺畅。

关于竣工的问题，因为整个运营节奏的匹配，今年上半年竣工面积少，但是全年超过570万平方米的竣工面积是能够达成的。

现场提问：毛利率下滑是一件历史的问题，是不可逆的，那么龙湖全年核心盈利是否会呈现下跌的局面？

韦华宁：龙湖的盘面很简单，今年上半年因为交付的比例较低，所以同比去年上半年营业额的增长是有限的，加之毛利的波动对核心盈利有影响，所以在半年的时候出现了结构性下降。但是下半年集团竣工和结算量大幅提升，将推动核心盈利将进入上升管道，从全年看一定会增长。

现场提问：在2012年全年业绩会时公司表示对买地持审慎态度，但是今年上半年龙湖还是买了十块地，原因是什么？你们在下半年的买地策略是怎样的？

邵明晓：关于买地，3月份讲过，公司全年会采取非常稳健的投资政策，与之相关的背景是去年我们买地的量在行业内是比较多的，但是时点是比较对。

为什么上半年我们又买了十个项目？源于年初一个大的判断，当时整个土地市场还未过热，现在回头看整个判断基本上还是对的。但是今年下半年我们买地就不是简单的谨慎了，我们会非常的严格，基本上控制买地的计划。

现场提问：最近看到国务院说要加速养老服务的政策，龙湖在这方面会不会有发展呢？比如开发一些医疗、养老地产项目。

邵明晓：龙湖目前不考虑开发养老项目，但是在我们的物业服务当中会加入一些元素，比如说对一些老人的健康、娱乐、交往、看护等服务的内容，但是它不是严格的养老地产的概念。

现场提问：今年是龙湖成立二十周年，你们有没有派发特别息的想法？还有，吴总对于创业二十年，有什么感想分享一下？

吴亚军：我们的派息政策一直是比较稳定的，也就是把20%的核心盈利作为派息，会一直坚持这个政策。不会因为有一个特殊的纪念日改变派息政策，如果这样的话，预期就会出现混乱。

我个人关于创业20年的感想归纳起来是八个字：“无怨无悔，兴趣盎然”。

“无怨无悔”是因为创业的过程中实现了自我的理想，更重要的是跟一些优秀的人同行，从他们身上学到了很多东西，我们的团队是非常优秀、非常值得信赖的，而且他们身上的很多能力或者说品德对我个人的影响和塑造都是很有价值的，我个人因此收获很多，所以无怨无悔。

第二个是兴趣盎然，因为这个过程当中交了很多朋友，做了很多有意义的项目，改变了城市的形象，服务了一二十万业主。这些人和我们公司都有良好的关系，跟我们的员工之间也有更深的关系，到节假日的时候业主来给我们的员工送汤圆、送饺子，所以这一点来讲对我是很大的安慰和滋养。另外，未来我仍然对这个行业充满信心，所以说兴趣盎然。